住房租赁新政出台 禁止房东随意解约、单方面涨租金

近段时间以来，发展住房租赁成为国务院常务会、国新办发布会上的重点话题。为加快培育和发展住房租赁市场，昨日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系，值得注意的是，商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税。

租房者缴个税有望先扣除租金

《意见》指出，可通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，住房租赁企业将享受生活性服务业的相关支持政策。已建成的住房或新建住房，也可用于开展租赁业务，房地产开发企业与住房租赁企业可合作发展租赁地产。同时，将推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，将获得税收优惠政策支持。意见表明，个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。对于一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对于个人出租住房所得的收入，可减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，将结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

房东不得单方提租克扣押金

《意见》要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题，提取住房公积金支付房租的手续也将简化。非本地户籍承租人按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证后，可享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

一些租房族遇到的被房东随意解约的问题，也在本次新政中被禁止，《意见》要求，在住房租赁合同的期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

公租房保障方式也有所变化，将实行实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭将会给予租赁补贴，补贴标准将结合市场租金水平和保障对象实际情况确定。此外，还将鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有的政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，都将纳入公租房保障范围。

商用房可按规定改为租赁住房

在土地资源配置方面，各地应将新建租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

《意见》明确，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。现有住房也可按照国家和地方的住宅设计规范进行改造后出租，但不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

■ 解读

为何允许商业用房改建作为住房租赁？

商业用房的土地使用年限以及水电煤气价格收取，都与居民住宅不同，本次国务院发布意见，明确允许商业用房改建后作为住房租赁，不仅调整其土地用途，还允许按照居民标准收取水电煤气费用。如此放宽政策的目的是什么？

住建部副部长陆克华指出，因为商业模式的调整等因素的影响，有些城市腾退出一些商业用房，还有些商业用房处在闲置或者半闲置的状态。

另外，有的在建的商业用房项目市场前景不好，而这些商业用房的位置、配套及交通都很有优势，所以把这些房子改造成租赁住房居住，既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。

国家调整改建后作为住房租赁的商业用房的土地用途，以及水电煤气收取费用，是为了降低租户的使用成本。

为何降低住房租赁税收？

本次新政，为住房租赁市场中的消费主体提供了一系列的税收优惠政策。值得注意的是，个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对于一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5%的征收率计算缴纳增值税，个人出租住房所得的收入个税可减半，而个人承租住房的租金支出也被纳入了有关费用扣除的研究范畴。

北京市房地产协会秘书长陈志向新京报记者表示，由于考虑到对应人群的租赁能力以及个人出租住房的积极性，可能会成为新政实施的难点，因此，国务院本次发布的新政，提出了这些税收优惠政策，就是为了让利益回到出租自有住房的人群当中来，也旨在缓解中低收入承租群体的支付压力，鼓励住房租赁市场消费。